Comprar una propiedad que se desprende del Ejido.

Es común escuchar decir que si te ofrecen una propiedad del Ejido, ni te metas, ya que la ignorancia del proceso ejidal es común entre agentes de ventas y muchos abogados, el tema Agrario, se cocina aparte.

Pero si te dicen que: Ya tiene escritura!, pareciera que todo está en orden y no es así.

Debes saber que si la propiedad que vas a comprar estaba dentro del núcleo agrario de un ejido, se debe de tener ciertos procesos evidentes para que no tengas en el futuro problemas con que se anulen las escrituras posteriores a cuando salió del Ejido.

Consulta el plano del Registro Agrario Nacional https://idegeo.centrogeo.org.mx/layers/geonode%3Aran_nucleosagrarios_bcs_polygons

También si vas a comprar frente al mar, consulta con el ejido, si está colindando o no, con la Zona Federal Marítimo Terrestre (ZFMT) por que algunos ejidos tienen una franja que resguarda área de uso común, entre la propiedad privada y el frente de playa.

En esta época moderna en Baja California Sur, del fenómeno de "COVID19 Bubble", vale la pena comentarles esto: en M&R Marketing and Real Estate, llevamos varias operaciones que al hacer una investigación a fondo de los ANTECEDENTES de las escrituras que nos presentan para cerrar operaciones, nos vamos a fondo a ver ¿cómo fue que se presento el Derecho al tanto, si se especifica el Precio y se tiene una referencia para tal.?

Una vez que el Ejido adopte el dominio pleno, (se convirtió en propiedad privada) conforme lo marcan los articulo 81 y 82 de la Ley Agraria. Por lo tanto, la primera enajenación sobre dicha superficie de conformidad con el artículo 84 de la Ley Agraria, se debe correr el derecho del tanto, artículos que literalmente establecen;

Artículo 81.- Cuando la mayor parte de las parcelas de un ejido hayan sido delimitadas y asignadas a los ejidatarios en los términos del artículo 56, la asamblea, con las formalidades previstas a tal efecto por los artículos 24 a 28 y 31 de esta ley, podrá resolver que los ejidatarios puedan a su vez adoptar el dominio pleno sobre dichas parcelas, cumpliendo lo previsto por esta ley.

Artículo 82.- Una vez que la asamblea hubiere adoptado la resolución prevista en el artículo anterior, los ejidatarios interesados podrán, en el momento que lo estimen pertinente, asumir el dominio pleno sobre sus parcelas, en cuyo caso solicitarán al Registro Agrario Nacional que las tierras de que se trate sean dadas de baja de dicho Registro, el cual expedirá el título de propiedad respectivo, que será inscrito en el Registro Público de la Propiedad correspondiente a la localidad.

A partir de la cancelación de la inscripción correspondiente en el Registro Agrario Nacional, las tierras dejarán de ser ejidales y quedarán sujetas a las disposiciones del derecho común.

Artículo 84.- En caso de la primera enajenación de parcelas sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno, los familiares del enajenante, las personas que hayan trabajado dichas parcelas por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población ejidal, en ese orden, gozarán del derecho del tanto, el cual deberán ejercer dentro de un término de treinta días naturales contados a partir de la notificación, a cuyo vencimiento caducará tal derecho. Si no se hiciere la notificación, la venta podrá ser anulada.

El comisariado ejidal y el consejo de vigilancia serán responsables de verificar que se cumpla con esta disposición.

La notificación hecha al comisariado, con la participación de dos testigos o ante fedatario público, surtirá los efectos de notificación personal a quienes gocen del derecho del tanto. Al efecto, el comisariado bajo su responsabilidad publicará de inmediato en los lugares más visibles del ejido una relación de los bienes o derechos que se enajenan.

Artículo 86.- La primera enajenación a personas ajenas al núcleo de población de parcelas sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno, será libre de impuestos o derechos federales para el enajenante y deberá hacerse cuando menos al precio de referencia que establezca la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o cualquier institución de crédito.

Así que no solo es que se presente el derecho al tanto, sino que esté bien notificado y que tenga un valor referenciado.

Para cualquier duda o aclaración de alguna propiedad que se valla a comprar, hemos contratado para consultas y análisis, al Lic Humberto Arzola de la empresa www.terralegal.com.mx quien trabajo para la reforma agraria varios años y tiene la experiencia y contactos para poder hacer una buena auditoria.

Quedó pendiente cualquier duda o aclaración.

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